こんにちは、行政書士・宅地建物取引士の長田（おさだ）です。

 

「実家の土地と建物は相続登記を済ませたのに、私道の名義が亡くなった父のままになっていました」

「自宅を売却しようとしたら、前面道路の相続手続きが終わっていないことが分かりました」

 

相続のご相談では、このように自宅の土地や建物の名義変更は終わっているのに、道路部分の手続きが漏れているケースがあります。

自宅に出入りするための道路が公道ではなく、個人や複数の所有者が持つ「私道」だった場合、その私道の所有権や持分も相続の対象となることがあります。

 

自宅の土地と建物の相続登記が終わっていても、私道の持分まで手続きが完了しているとは限りません。

今回は、見落としやすい私道の相続手続きについて、手続き漏れが起きる理由や確認方法、漏れが見つかった場合の対応についてお話しいたします。

 

 

 

そもそも「私道」とは？相続の対象になるの？

私道とは、一般に、国や自治体などが所有する公道ではなく、個人や法人などが所有する道路をいいます。

 

例えば、住宅地の中にある道路や、複数の住宅が利用する通路などが私道になっていることがあります。

 

私道の所有形態はさまざまです。一人の方が所有している場合もあれば、道路に接する複数の家の所有者が、それぞれ持分を持っている場合もあります。

 

このため、自宅の敷地とは別の土地として私道が登記されており、亡くなった方がその持分を所有していた場合には、原則として、その持分も相続財産として確認する必要があります。

 

 

亡くなったお父様が自宅の土地と建物のほか、前面道路の持分を10分の1所有していたとしましょう。

自宅の土地と建物だけを相続登記し、道路の持分について何も手続きをしていなければ、私道の登記名義は亡くなったお父様のまま残ってしまいます。

このような私道の持分は、日常生活では意識する機会が少ないため、相続手続きの際に見落とされることがあるのです。

 

 

 

なぜ私道の相続手続きは漏れやすいの？

① 固定資産税の納税通知書に載っていないことがある

相続する不動産を確認する際、固定資産税の納税通知書や課税明細書を参考にする方は多いと思います。

しかし、私道は、一定の要件を満たす場合に固定資産税が非課税となることがあります。そのため、課税明細書に私道が記載されておらず、所有していること自体に気づかないケースがあります。

ただし、私道がすべて非課税になるわけではありません。課税の取り扱いは、道路の状況や利用形態などによって異なります。

固定資産税の明細書に記載がないからといって、その土地を所有していないとは限らないことには要注意です。

 

 

② 自宅の敷地とは別の土地として登記されている

私道は、自宅の敷地とは別の土地として登記されていることがあります。

相続する不動産を確認するときに、自宅の土地と建物だけを調べてしまうと、別の土地として存在する私道の持分を見落としてしまう可能性があります。

特に、何十年も前に自宅を購入した場合や、親の代から住み続けている場合には、購入当時の契約書や権利証などを見ないと、私道の持分があることを把握できないこともあります。

 

 

③ 相続手続きを自宅の土地と建物だけで進めてしまう

相続手続きでは、まず預貯金や自宅など、目につきやすい財産から整理することがあります。

その際、私道の持分まで十分に調査しないまま遺産分割協議書を作成し、相続登記を終えてしまうと、後になって手続き漏れが判明することがあります。

相続人が自分で手続きを進めた場合だけでなく、不動産の名義変更を司法書士に依頼した場合でも、調査対象から私道が漏れていれば、見落としが生じる可能性はあります。

そのため、相続手続きでは、自宅の土地や建物だけでなく、関連する道路や通路の土地についても確認することが大切です。

 

 

 

私道の相続手続き漏れを放置するとどうなる？

① 自宅を売却するときに問題が見つかる

私道の持分が未登記のままでも、普段の生活では問題に気づかないことがあります。

ところが、自宅を売却しようとした際に、買主や不動産会社から私道の所有関係について確認を求められ、初めて手続き漏れが分かることがあります。

私道の持分や通行・利用に関する権利関係は、土地の利用や売却の条件に関わる場合があります。そのため、取引を進める前に、登記の状況や必要な手続きを確認しなければならないことがあります。

 

 

② 改めて相続関係を調べる必要が生じる

私道の手続き漏れが見つかった場合には、誰がその持分を相続したのかを確認し、必要な相続手続きを進めることになります。

当初の遺産分割協議書の内容や、相続人全員の合意がどのように成立していたかによって、必要な対応は異なります。場合によっては、改めて相続人間で協議し、書類を整える必要があります。

相続が発生してから長い年月が経過していると、当時の相続人がすでに亡くなっていることもあります。その場合は、さらに次の世代の相続関係まで調べなければならず、手続きが複雑になる可能性があります。

 

 

③ 相続登記の義務化にも注意が必要

不動産の相続登記は、令和6年（2024年）4月1日から申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、過去に発生した相続であっても、未登記の不動産は義務化の対象となる場合があります。

私道の持分も不動産の所有権である以上、相続登記が必要となる場面では、義務化の対象かどうかを確認する必要があります。

「私道だから登記しなくてもよい」「自宅の名義変更は終わっているから問題ない」と考えず、未登記の持分がないか確認しましょう。

 

 

 

私道の相続手続き漏れを防ぐための確認方法

では、私道の相続手続き漏れを防ぐには、どのような点を確認すればよいのでしょうか。

 

 

① 名寄帳や固定資産税関係の資料を確認する

名寄帳とは、市区町村が固定資産税の課税のために把握している不動産を、所有者ごとにまとめた資料です。所有している土地や建物を確認する際の手がかりになります。

ただし、自治体によっては非課税の土地などが記載されない場合もあるため、名寄帳だけで私道の有無を完全に確認できるとは限りません。

固定資産税の納税通知書や課税明細書とあわせて確認することはもちろん、必要に応じて市区町村の担当窓口に問い合わせましょう。

 

 

② 権利証や不動産の売買契約書を確認する

亡くなった方が自宅を購入した際の売買契約書や、土地・建物の権利証などが残っていれば、そこに記載された不動産の表示を確認してみましょう。

自宅の敷地以外に、道路部分の土地や共有持分が記載されていれば、私道を所有している可能性があります。

ただし、購入時期やその後の売買・分筆などによって現在の登記状況と異なる場合があるため、書類の記載だけで判断せず、登記情報も確認することが大切です。

 

 

③ 登記事項証明書や公図などで周辺の土地を調べる

自宅の土地だけでなく、隣接する道路部分の土地についても、登記事項証明書や公図などを利用して確認する方法があります。

道路のように見える土地が、登記上は独立した土地となっていることもあります。その土地の所有者や共有持分を確認することで、私道に関する権利関係が分かる場合があります。

また、住宅ローンなどで抵当権が設定されていた場合には、登記事項証明書の共同担保目録が調査の手がかりになることもあります。ただし、共同担保目録に記載がないからといって、私道が存在しないとは限りません。

 

 

④ 所有不動産記録証明制度を活用する

令和8年（2026年）2月2日からは、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

これは、特定の人が登記簿上の所有者となっている不動産について、法務局から一覧の証明書を取得できる制度です。亡くなった方が所有していた不動産を調べる際にも、相続登記の対象となる不動産を把握するための手がかりになります。

ただし、この制度で確認できるのは、登記記録上の情報をもとに検索された不動産です。検索条件や登記記録の状況などによっては、すべての不動産を把握できるとは限らないため、ほかの資料や登記情報とあわせて確認することが大切です。

 

 

 

私道の相続手続き漏れが見つかったら？

すでに自宅の土地や建物の相続登記を終えていて、後から私道の持分が漏れていたことに気づいた場合でも、状況に応じて必要な手続きを進めることができます。

 

まずは、次の点を確認しましょう。

 

 

・私道の登記名義人と持分はどうなっているか

・亡くなった方が所有していた持分はどのくらいか

・当初の遺産分割協議書に私道の記載があるか

・相続人の範囲や、相続人の間での合意内容はどうなっているか

・相続登記の申請に必要な書類はそろっているか

 

 

これらを確認したうえで、必要な相続関係書類や遺産分割に関する書類を整え、相続登記などの手続きを進めます。

 

 

 

相続手続きは、私道も含めて確認しましょう

私道の相続手続き漏れは、普段の生活では気づきにくく、自宅の売却や次の相続が発生したときに初めて判明することがあります。

特に、固定資産税の課税明細書に記載がない場合や、自宅の敷地とは別の土地として登記されている場合には、見落としやすいため注意が必要です。

相続手続きを進める際には、自宅の土地と建物だけでなく、私道の持分や関連する土地についても確認しておくことが大切です。

 

 

行政書士法人エニシアでは、戸籍の収集や相続人の調査、相続関係の整理、遺産分割協議書などの必要書類の作成を、状況に合わせて丁寧にサポートしています。不動産の相続登記については司法書士と連携し必要な手続きを行います。

「自宅の名義変更は終わっているけれど、私道は確認していない」「先代の名義のままの土地があるかもしれない」など、ご不安な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

▶ 遺産手続

▶ 生前対策