こんにちは、行政書士・宅地建物取引士の長田（おさだ）です。

 

「相続した家を売りたいけれど、税金がどれくらいかかるのか不安…」 相続のお客様から必ずといっていいほど出てくるテーマが相続不動産の売却と税金です。

 

相続税を払ったのに、売却したらまた税金がかかるの？ 相続してすぐ売ると税率が高くなるの？ 取得費がわからない場合はどうなるの？

 

こうした疑問はとても多く、誤解も多い分野です。

 

今回は、相続不動産を売却したときにかかる税金の考え方や、特例などについてお話しします。

 

 

 

相続税と売却時の税金はまったく別物

まず最初に押さえておきたいのは、

 

 

● 相続税：財産を取得したときの税金
● 譲渡所得税：売却して利益が出たときの税金

 

という点です。

相続税を払っていても、売却で利益が出れば譲渡所得税がかかります。

逆にいうと、売却して利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。

 

 

 

売却でかかる税金は「譲渡所得」に対して課税される

税金は売却価格そのものにかかるわけではありません。

課税されるのはあくまでも利益（＝譲渡所得）に対してです。

 

 

譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除

※ 取得費：購入代金・建築費・仲介手数料・登録免許税など

※ 譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費など

※ 特別控除：空き家3,000万円控除など

 

この「譲渡所得」に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

 

 

 

税率は「所有期間」で決まる｜相続は期間を引き継ぐ

次に譲渡所得の「税率」は、売却した年の1月1日時点での所有期間で決まります。

 

 

 5年以下：短期譲渡所得（税率39.63％）

 5年超：長期譲渡所得（税率20.315％）

 

 

ここで重要なのが、

相続した不動産は、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐ

という点です。

つまり、相続してすぐ売っても、親が長く所有していた家なら「長期譲渡所得」になり、税率は低くなります。

 

 

 

取得費は「親が買ったときの価格」を引き継ぐ

相続不動産の取得費は、相続時の評価額ではなく、

 

 

親が購入したときの価格（＋購入時の諸費用）

 

 

を引き継ぎます。

 

 

ここを誤解している方が非常に多いポイントです。

 

 

● 親が購入したときの売買契約書

● 建築請負契約書

● 領収書

● 登記関係書類

 

 

などが残っていれば取得費を計算できますので、確認をすることが重要です。

 

 

しかし、古い家では資料が残っていないことも多く、その場合は次の扱いになります。

 

 

取得費が不明な場合は「概算取得費（売却価格の5％）」

取得費がわからない場合、

売却価格の5％を取得費とみなすことができます。

ただしこの場合、取得費が少なくなるため、譲渡所得が大きくなり、税額は高くなる傾向があります。

 

 

 

相続不動産の売却で使える主な特例

相続不動産の売却では、税負担を大きく減らせる特例がいくつかあります。

 

 

① 取得費加算の特例（相続税を払った人向け）

相続税を払った人が、相続税申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、

支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

取得費が増えるため、譲渡所得が減り、税額が下がります。

ただし、

 

 

● 相続税が課税されていること

● 売却期限が決まっていること

 

 

には注意が必要です。

 

 

② 空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた旧耐震の家を売却する場合、

譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

要件は多いですが、適用できれば税額がゼロになることもあります。

 

 

主な要件：

● 被相続人が一人暮らし

● 昭和56年5月31日以前の建物

● 相続後3年以内の売却

● 売却価格1億円以下

● 解体して更地にするか、耐震改修を行う

※マンションは対象外

 

 

 

確定申告は必要？

次の場合、確定申告が必要になります。

● 売却で利益が出た

● 特例を使いたい

● 取得費加算を使いたい

● 空き家3,000万円控除を使いたい

申告期間は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

必要な際は忘れずに申告をしましょう。

 

 

 

 

相続不動産の売却は「税の仕組み」を知るだけで安心できる

このように相続不動産の売却は、税金の仕組みを理解しておくだけで不安を大きく減らすことができます。

 

 

行政書士法人エニシアでは、 、遺産分割協議書の作成から相続不動産の売却相談、税理と連携した税額の試算、特例の適用判断など、お客様の 状況に合わせて丁寧にサポートしています。

 

 

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