こんにちは、行政書士・宅地建物取引士の長田（おさだ）です。

 

相続のご相談を受けていると、

「実家の建物が未登記だった」
「父が建てた離れが登記されていないと言われた」

というケース、じつは意外とよく出くわします。

 

今回は、未登記不動産とは何か、相続のときにどんな問題が起きるのか、どう対処すべきかについてお話しします。

 

 

 

未登記不動産とは？

未登記不動産とは、建物が存在しているのに、法務局に登記されていない状態の不動産のことです。

土地はほとんどの場合登記されていますが、建物は次のような理由で未登記のままになっていることがあります。

 

・建築時に登記をしなかった
・増築、改築をしたが登記申請をしていない
・親が自分で建てた建物をそのままにしていた

 

なお、未登記でも建物として存在していれば、固定資産税は課税されていることが多いです。

 

 

 

未登記不動産が相続で問題になる理由

① 相続登記ができない

建物が登記されていないため、相続登記の対象として扱えません。
法律上まずは「建物表題登記」を行い、建物の存在を登記簿に載せ、次いで「建物の所有権登記」を行って、所有者がだれか登記簿に記載する必要があります。

 

② 誰の所有物か証明しづらい

登記がないため、
「本当に被相続人の所有物なのか？」
という点が不明確になります。

万が一トラブルになった場合には固定資産税の課税通知や建築時の資料など、所有者を示す間接的な資料が必要になるでしょう。

 

③ 売却・解体・賃貸がスムーズに進まない

未登記のままでは、

・うまく売却できない
・金融機関の担保にできない
・解体の許可が下りない場合がある

など、実際上の支障も多く発生します。

 

④ 相続人同士のトラブルの火種になる

「誰が建てた建物なのか」「誰が費用を負担したのか」で意見が割れ、これが元で相続の遺産分割協議が進まなくなってしまうこともあります。

 

 

 

未登記不動産を放置するとどうなる？

未登記のまま放置すると、次のようなリスクがあります。

 

・相続人が増えるほど手続きが複雑化
・建物の老朽化で危険性が増す
・売却・解体ができず固定資産税だけ払い続ける
・さらに老朽化が進み、空き家対策特別措置法の対象になる

 

特に相続人が多い家庭では、「誰が手続きをするのか」で揉めるケースが非常に多く、未登記不動産を放置していてもいいことは一つもありません。

 

 

 

未登記不動産の相続手続きの流れ（一例）

① 建物の所有者を確認する

・固定資産税の課税明細
・建築確認申請書
・工事契約書
・電気・水道の契約名義

これらを確認し、誰の所有物かを特定します。

 

② 建物表題登記を行う（土地家屋調査士）

建物の存在を法務局に登録する手続きです。

必要書類の例：
・建物図面
・各階平面図
・所有権証明書類
・相続関係書類

 

③ 所有権保存登記を行う（司法書士）

表題登記が完了したら、被相続人名義で所有権保存登記を行います。

 

④ 相続登記を行う

ここでようやく、相続人への名義変更（相続登記）が可能になります。

 

※ケースによっては、③の時点で直接相続人へ保存登記が可能な場合もあります。

 

 

 

未登記不動産は「早めの対処」が一番の解決策

未登記不動産は、相続が発生する前に登記しておくことが最も理想です。

 

・親が元気なうちに登記する
・増築、改築したら必ず登記しておく
・古い建物だからと放置せずに一度専門家に相談する

 

これだけで、将来の相続トラブルを大きく減らすことができます。

 

 

 

未登記不動産は相続の“隠れた落とし穴”

未登記不動産は、相続の現場で非常に多い問題のひとつです。

 

・建物が存在していても登記されていないケースは多い
・相続登記の前に「表題登記」が必要
・所有者の証明が難しくトラブルになりやすい
・売却・解体・賃貸など実務上の支障が大きい
・早めの登記が最大の予防策

 

行政書士法人エニシアでは、お客様の必要に応じて登記専門家との連携した相続手続きをサポートしています。
「実家が未登記かもしれない」「相続で困っている」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

 

 

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