こんにちは、行政書士・宅地建物取引士の長田です。

「土地の価格」シリーズもいよいよ最終回となりました。

第1回では実勢価格と公示地価、第2回では相続税評価の中心となる路線価についてお話ししました。

今回は、一物四価の最後に「固定資産税評価額」について、相続実務の視点も交えながらお話ししていきます。

固定資産税評価額は、相続税だけでなく、固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、複数の税金に関わる非常に重要な価格です。

土地を所有している方なら必ず関係してくる数字ですので、ぜひ最後まで読んでみてください。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1度見直しを行い、固定資産税などの税金を計算するために使う土地・建物の評価額です。

毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されているため、もっとも身近に触れる機会の多い価格と言えるかもしれません。

固定資産税評価額は、次の税金の計算に使われます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税（所有権移転登記などの際の税金）

このように、固定資産税評価額は「税金の基礎」となる非常に重要な数字です。

ただし、固定資産税評価額は市場価格（実勢価格）よりも低めに設定されるのが一般的です。 理由は、税負担が過度に重くならないようにするためとされています。

固定資産税評価額はどれくらいの水準？

固定資産税評価額は、一般的に次のような水準になることが多いです。

• 固定資産税評価額 ≒ 実勢価格の70％前後
• 固定資産税評価額 ≒ 路線価の90％前後

ただし、地域や地価の動きによって差が出るため、必ずしもこの割合に当てはまるとは限りません。

例えば、地価が急上昇している都市部では、固定資産税評価額が実勢価格に追いつかず、結果として「実勢価格の50％程度」というケースもあります。

逆に、地価が下落傾向の地域では、評価額が実勢価格より高く見えることもあります。

このように、固定資産税評価額は「市場価格を反映しつつも、税負担を安定させるために調整された価格」と言えます。

固定資産税評価額はどこで確認できる？

固定資産税評価額は、次の方法で確認することができます。

• 毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」
• 市区町村の固定資産税課で「固定資産課税台帳」を閲覧
• 相続登記や売買の際に取得する「評価証明書」

特に、相続手続きでは「固定資産評価証明書」を取得する場面が多くあります。

相続登記（名義変更）や不動産の売却手続きでは、この評価額が手数料や税額の計算に使われるためです。

また、固定資産税評価額は建物にも設定されており、建物の構造・築年数・材質などによって評価額が変わります。

木造より鉄筋コンクリート造の方が評価額が高くなるなど、建物の種類による違いもあります。

固定資産税評価額と相続税評価の違い

ここで重要なのが、固定資産税評価額と相続税評価（路線価評価）は別物だという点です。

土地の相続税評価は「路線価 × 面積」で計算しますが、固定資産税評価額は市区町村が独自に評価します。

そのため、次のような違いが生まれます。

• 相続税評価の方が高くなることが多い
• 固定資産税評価額は建物にも適用される
• 固定資産税評価額は3年ごとに見直される

特に土地の相続税の計算では、原則、固定資産税評価額を使うことはありません。 あくまで相続税は路線価ベースで計算されます。
※例外的に、路線価が設定されていない地方部の土地などは、固定資産評価額をベースにとして、これに一定の倍率をかけて算定されます。

しかし、相続登記や不動産取得税など、別の手続きでは固定資産税評価額が必要になるため、両者の違いを理解しておくことは非常に重要です。

固定資産税評価額が相続に与える影響

固定資産税評価額は相続税の計算には使われませんが、相続手続き全体には大きく関わってきます。

例えば、次のような場面です。

• 相続登記（名義変更）の登録免許税の計算
• 不動産を売却する際の必要書類
• 遺産分割協議での参考資料
• 固定資産税の負担を誰が引き継ぐかの判断材料

特に、相続登記の登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4％」で計算されるため、評価額が高いほど費用も高くなります。

また、遺産分割協議では「土地の価値をどう見るか」が重要なポイントになりますが、固定資産税評価額はその判断材料のひとつとして使われることがあります。

このように、固定資産税評価額は相続税そのものには使われないものの、相続手続き全体に広く影響する数字なのです。

今回のシリーズをとおして「一物四価」の4つを解説しました。

実勢価格、公示地価、路線価、固定資産税評価額——それぞれの役割と使われ方を理解しておくことで、相続や不動産の手続きがぐっと分かりやすくなります。

相続や不動産でお困りの際は、どうぞお気軽にご相談ください。