こんにちは、行政書士・宅地建物取引士の長田です。

自分の家や実家の土地の値段を調べてみたら、「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」…と、いくつも違う数字が出てきて、「結局どれが本当の値段なの？」とモヤっとしたことはないでしょうか。

不動産の世界では、一つの土地に複数の価格が存在することを「一物四価」と呼びます。同じ土地なのに、目的によって“使う価格”が違う——これが土地の価格をややこしく感じさせる正体です。

今回のシリーズでは、３回に分けて「一物四価」を整理しながら、

• どの価格が何に使われているのか
• 自分はどの数字を見ればいいのか

を、お話ししていきます。

第１回の今回は、全体像と、その中でも基準となる「実勢価格」と「公示地価」についてお話しします。

一物四価とは？4つの土地の価格

まずはキーワードの整理からいきましょう。一般的に「一物四価」と言うと、次の4つを指します。

• 実勢価格（じっせいかかく）
  実際の取引で売り手と買い手が合意して決まった価格（＝市場価格）
• 公示地価（こうじちか）／公示価格
  国が毎年公表する、土地取引の“ものさし”となる価格
• 路線価（ろせんか）
  相続税・贈与税を計算するために使う、道路ごとに決められた価格
• 固定資産税評価額
  固定資産税などの税金を計算するために、市区町村が決める評価額

同じ土地でも、「売買の相場を知りたいとき」と「相続税を計算するとき」では、見るべき数字が違うというのがポイントです。

なぜ土地には価格がいくつもあるのか？

「商品は値札が1つなのに、土地はどうして4つもあるの？」と感じるかもしれません。

理由はシンプルで、目的が違うからです。

• 売買のための価格：実際の取引の目安がほしい
• 税金を計算するための価格：公平に税額を決めたい
• 公共事業などの補償のための価格：国や自治体が妥当な補償額を出したい

これらをすべて「1つの数字」で済ませようとすると、どこかで不公平が出たり、相場から大きくズレてしまう可能性があります。

そこで、「市場の実態を映す価格」と「行政や税金のための価格」を分けて考えましょうという発想から、複数の価格が使い分けられているのです。

実勢価格：いちばん“生っぽい”リアルな価格

まずは、他の3つの基準にもなる「実勢価格」から。

実勢価格とは、実際に売買が成立したときの価格です。売り手と買い手が交渉し、最終的に「この金額で契約しましょう」と合意した金額ですね。

　特徴

• • 需要と供給で決まる“生”の価格
  • 景気や金利、エリアの人気などで常に変動する
  • いちばん「リアル」、でも数字としてはつかみにくい

実勢価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」などで、近隣の取引事例を調べることで、ある程度の相場感をつかむことができます。

ただし、個別の事情（急いで売りたい、相続人同士の調整など）や、土地の形や接道状況、建物の有無などによっても価格は変わるため、同じエリアでもバラつきがあるのが普通です。

公示地価：国が示す「ものさし」のような価格

次に、公示地価（公示価格）です。

公示地価は、国土交通省が毎年3月ごろに公表する、土地取引の目安となる価格です。

全国の「標準地」と呼ばれる地点について、不動産鑑定士が評価し、「その地点の1月1日時点の適正な価格はいくらか」を算出しています。

• 誰が決めている？
  国土交通省の土地鑑定委員会
• いつの価格？
  毎年1月1日時点の価格を、3月ごろに公表
• 何のための価格？
  • 一般の土地取引の指標
  • 公共事業の補償額を考えるときの基準

イメージとしては、「このあたりの土地は、だいたいこのくらいの値段が妥当ですよ」と国が示している“物差し”のようなものです。

実勢価格と公示地価の関係

では、実際の取引価格（実勢価格）と、公示地価はどのくらい違うのでしょうか。

一般的には、実勢価格 ≒ 公示地価の1.1～1.2倍前後と言われることが多いです。

もちろんエリアや時期によって差はありますが、「公示地価 × 土地面積 × 1.1～1.2」くらいを目安にすると、ざっくりとした相場感をつかみやすくなります。

• 公示地価：国が示す“基準値”
• 実勢価格：実際の取引で決まる“生の値段”

この2つの関係を押さえておくと、「この土地、相場から見て高いのか安いのか？」を考えるときの判断材料になります。

次回は、相続や贈与の場面で必ず登場する「路線価」を、もう少し踏み込んで解説していきます。

「相続税の計算で、なぜ路線価を見るのか？」「路線価図ってどうやって読むの？」そんな疑問を、具体例を交えながらお話ししていきます。