2026年がスタートしました！本年もよろしくお願いいたします。
行政書士・宅建士の長田（おさだ）です。

 

全国に所有者不明の状態になっている土地が増えている問題を解消するため、2024年4月1日から相続等により不動産を取得した相続人が3年以内に相続登記の申請を行うことが義務化され、違反者が10万円以下の過料の対象となることを以前本ブログでも取り上げました。

 

今回は、この登記義務化の続編をお送りします。

 

 

 

「住所・氏名の変更登記」義務化 （2026年4月～）

これまで住所・氏名の変更があっても、その変更登記をするかどうかは任意であったため所有者が登記をしないケースも多く、公共事業や災害復旧の際に所有者を特定できない問題が発生していました。

 

2026年4月1日から始まる新制度では、住所・氏名の変更後2年以内に登記を行うことが義務となり、違反すると5万円以下の過料が科される可能性があります。

 

個人を例にとると、氏名の変更は「結婚・離婚」がきっかけになることが大半だと思うので、そこまでしょっちゅう気にする必要はないでしょう。

しかし、住所の変更は、個人差はあれど中には頻度が多い方もいると思います。

それにも関わらず、変更日から2年以内の変更登記が義務化されて、違反は過料の対象になるということですので、そんな方にとっては負担も決して軽くはありません。

 

 

 

登記官が職権で変更登記をしてくれる制度もスタート

そこで、義務を負う不動産所有者の負担を軽くするため、変更登記が義務化されるのと同時に、所有者が変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が職権で変更登記を行う仕組み（「スマート変更登記」）も導入されます。

 

この制度を一度利用すれば、その後は法務局が住所・氏名の変更登記をすることになるため、住所・氏名の変更があるたびに自分で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。

なお、職権での変更登記の場合は本人の費用負担はありません。

 

 

スマート変更登記での職権登記は、具体的に以下のような流れになります。

 

 

１　登記官が住基ネット情報を定期的に検索して登記名義人の氏名・住所の変更情報を取得

　⇓

２　職権で変更登記をすることについて本人の意思確認

　⇓

３　本人の了解※が得られた場合に限り、職権で変更登記をする

 

※本人の了解が必要な理由は、例えば、ＤＶの被害者のように最新の住所を公表することに支障がある方もいるためです。

 

 

スマート変更登記の利用方法

便利なスマート変更登記ですが、このスマート変更登記（職権での住所・氏名の変更登記）をしてもらうには、「検索用情報の申出」という事前の手続が必要です(本年4月21日から受け付け開始）。

 

新たに不動産の所有者になる方については、通常は司法書士へ登記申請の委任する際に、この申出についても委任することになります。

 

 

 

義務化前の住所・氏名の変更はどうなる？

ところで、法改正前に住所・氏名の変更をしていたものの、登記をしていなかった場合はどうなるでしょうか。

 

このような不動産所有者も、新制度では変更登記義務の対象です（2027年3月末までに変更についての登記をすることが必要）。

 

 

なお、義務化前に住所や氏名・名称に変更があった場合も、上記の「検索用情報の申出」を自主的に行うことができますので、スマート変更登記を登記官にしてもらうために、手続きをしておけば義務違反の心配はなくなります。

 

また、この申出はWebブラウザ上でオンラインで行うことができ、費用は無料で、面倒な電子署名も必要ありませんので、職権で登記されることに支障がない方はぜひやっておくのが良いでしょう。

 

 

 

 

さて、登記義務化の続編として、今回も制度改正のお話をお届けしました。

どんな法改正・新制度も、始まりたてはこれまでとの違いに戸惑ってしまうものです。

情報・知識は常にブラッシュアップしながら時代や制度の変化にスマートに対応していきたいですね。